5 حالات قد تتيح للمالك طلب إخلاء الشقة وموقف المستأجر قانونيًا

لا يترتب على طلب مالك العقار من المستأجر إخلاء الشقة التزام فوري بالمغادرة، إذ يتحدد الموقف القانوني وفق نوع عقد الإيجار ومدته وشروطه والقواعد المنظمة للعلاقة بين الطرفين، وتختلف الإجراءات والحقوق بين العقود الخاضعة للقانون المدني وعقود الإيجار القديم التي تحكمها تشريعات خاصة.

ويمثل عقد الإيجار المرجع الأساسي في العقود المدنية، فهو يحدد مدة الانتفاع بالوحدة وحالات انتهاء العلاقة التعاقدية والالتزامات المتبادلة، ووفقًا للمادة 598 من القانون المدني، ينتهي الإيجار بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، مع مراعاة الأحكام المنظمة لتجديد الإيجار والظروف الخاصة بكل عقد.

أما خلال سريان العقد، فلا يكفي أن يرغب المالك في استرداد الشقة لإنهاء العلاقة الإيجارية، بل يجب الرجوع إلى بنود العقد والأسباب التي يقرها القانون، كما أن مطالبة المالك بالإخلاء تختلف عن تنفيذ الإخلاء فعليًا، فلا يجيز الطلب استخدام القوة أو تغيير الأقفال أو إخراج منقولات المستأجر بصورة فردية خارج الإجراءات القانونية.

الحالات التي قد تستند إليها المطالبة بالإخلاء

تتباين أسباب الإخلاء بحسب القانون المطبق على العقد، إلا أن هناك حالات رئيسية قد تمنح المالك حق المطالبة باسترداد العين المؤجرة، وفق الشروط والإجراءات القانونية.

انتهاء مدة الإيجار: إذا انتهت المدة المحددة في العقد ولم يتم تجديده، فقد يحق للمالك طلب استرداد الوحدة، مع الالتزام بما ينص عليه العقد والقانون.

عدم سداد الأجرة: قد يؤدي امتناع المستأجر عن دفع القيمة الإيجارية إلى اتخاذ إجراءات قانونية بحقه، لكن ذلك يرتبط بطبيعة العقد والإنذارات والإجراءات الواجبة في كل حالة.

مخالفة بنود العقد: يمكن أن يطلب المالك فسخ العقد والإخلاء عند وقوع مخالفة جوهرية لالتزامات المستأجر، على أن يتوقف ذلك على طبيعة المخالفة والأحكام القانونية المنظمة لها.

التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار: قد يكون هذا التصرف سببًا للمطالبة بإنهاء العلاقة الإيجارية متى استوفت الحالة شروطها القانونية، مع مراعاة القواعد الخاصة بكل عقد.

حالات الإيجار القديم: نص القانون رقم 164 لسنة 2025 على حالات للإخلاء، بينها بقاء الوحدة مغلقة لأكثر من سنة من دون مبرر، أو امتلاك المستأجر وحدة أخرى صالحة للاستخدام في الغرض ذاته، وذلك وفقًا للشروط القانونية المقررة.

خطوات مهمة عند تلقي طلب الإخلاء

ينبغي للمستأجر الاحتفاظ بنسخة من عقد الإيجار وإيصالات سداد الأجرة، إلى جانب المراسلات المرتبطة بطلب الإخلاء، كما يجب عدم تجاهل أي إنذارات رسمية أو مواعيد مرتبطة بإجراءات قضائية.

ويظل تحديد القانون الذي يحكم العقد خطوة أساسية، سواء كان القانون المدني أو تشريعات الإيجار القديم، لأن ذلك ينعكس على أسباب الإخلاء والإجراءات المتبعة، لذلك فإن طلب الإخلاء المفاجئ لا يحسم النزاع بمفرده، بل يتطلب فحص العقد والمستندات والوقائع لمعرفة مدى توافر سبب قانوني صحيح لاسترداد الوحدة.